Einleitung
Am 23.12.2020 trat das neue Gesetz zur Verteilung der Maklergebühren bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Das Ziel des Gesetzgebers war, dass Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien zukünftig nicht mehr als die Hälfte der Maklerkosten zahlen müssen. In § 656 c BGB steht folgendes:
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
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Bei dem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 21. März 2024 gefällten Urteil geht es um die Beweisführung bei der Einhaltung der geltenden Regeln zur Teilung der Provision (Halbteilungsgrundsatz).
Ausgangslage
Im Juli 2020 beauftragte ein Verkäufer ein Maklerunternehmen, ein Doppelhaus zu verkaufen. Das Unternehmen wies darauf hin, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer jeweils 3,57% des Verkaufspreises als Maklergebühr zahlen sollten. Im Februar 2021 schloss der Käufer einen Vertrag mit dem Maklerunternehmen unter denselben Bedingungen ab.
Im März 2021 kaufte der Käufer die Immobilie. Das Maklerunternehmen stellte ihm daraufhin eine Rechnung für die Vermittlung der Immobilie. Der Käufer weigerte sich jedoch, die Provision zu zahlen und forderte das Maklerunternehmen auf, die Einhaltung der relevanten Vorschriften des BGB nachzuweisen und Einsicht in den Maklervertrag mit dem Verkäufer zu gewähren. Das Maklerunternehmen weigerte sich, diese Dokumente vorzulegen und gab nur bestimmte Informationen preis. Daraufhin klagte das Maklerunternehmen.
Das Landgericht wies die Forderung des Maklerunternehmens zunächst ab, da es seine Pflicht zur Vorlage von Urkunden nicht erfüllt hatte. Das Maklerunternehmen legte Berufung ein und das Berufungsgericht entschied zu seinen Gunsten. Es argumentierte, dass dem Maklerunternehmen die Provision zustehe und der Käufer kein Recht habe, die Zahlung zurückzuhalten, da der Makler nicht verpflichtet sei, Auskunft über die Bedingungen mit dem anderen Kunden zu geben. Der Käufer legte gegen diese Entscheidung Revision ein.
Entscheidung des BGH
Der BGH stellte das ursprüngliche Urteil des Landgerichts wieder her. Er begründete seine Entscheidung damit, dass dem Käufer ein Recht auf Einsicht in den Maklervertrag zwischen dem Maklerunternehmen und dem Verkäufer zustehe. Diese Einsicht sei notwendig, um festzustellen, ob die Forderung nach Provision gerechtfertigt sei, da beide Parteien des Hauptvertrags sich zur Zahlung der gleichen Provision verpflichten müssten.
Das Gericht betonte, dass Transparenz über die Provisionsvereinbarungen wichtig sei, um die Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes sicherzustellen und den Verbraucherschutz zu gewährleisten.
Fazit
Die Entscheidung macht deutlich, dass Makler verpflichtet sind, auf Anfrage relevante Vertragsdokumente vorzulegen, um ihre Forderungen zu untermauern. Das Verweigern solcher Informationen kann dazu führen, dass Maklerprovisionen nicht durchsetzbar sind.
Dieses Urteil ist sowohl für Käufer als auch für Makler aus mehreren Gründen relevant:
- Es erhöht den Druck auf Makler, transparent zu sein.
- Es unterstreicht die Notwendigkeit, den Halbteilungsgrundsatz einzuhalten.
- Es betont die Pflicht des Maklers, auf Anforderung relevante Dokumente vorzulegen.
- Es hebt hervor, dass der Makler die Beweislast für die Erfüllung aller rechtlichen Anforderungen trägt.
