BGH bewertet Reservierungsgebühren beim Immobilienkauf als unwirksame Geschäftsbedingung
Ein Ende bereitet hat der 1. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs durch sein Urteil vom 20.04.2023 – 1 ZR 113/22 – der Möglichkeit des Immobilienmaklers, sich durch eine vorformulierte Reservierungsvereinbarung vom Kaufinteressenten eine Reservierungsgebühr versprechen zu lassen, wenn die Vereinbarung – wie allgemein verbreitet üblich – die Passage enthält, dass die bezahlte Gebühr dann verfällt, wenn der beabsichtigte Kaufvertrag später nicht zustande kommt.
Gegenstand des Rechtsstreits war eine Klage eines Maklerkunden, der nach Abschluss eines Maklervertrags einige Wochen später über ein ihm vom Makler nachgewiesenes Immobilienobjekt eine Reservierungsvereinbarung abschloss, wobei der Makler in dem für die schriftliche Vereinbarung verwendeten Formular folgenden Text verwandte:
„Es wird eine Reservierungsgebühr von 4.000,00 € vereinbart. Im Falle des Entstehens eines Provisionsanspruches, also bei Abschluss eines Kaufvertrages, wird die Reservierungsgebühr auf die Provision des Maklers angerechnet. Der Reservierungsvertrag ist erst mit Eingang der Reservierungsgebühr rechtskräftig. Sollte bis zum Ende der Reservierungszeit der Kaufvertrag nicht zustande kommen, so ist die Reservierungsgebühr nicht zurück zu erstatten. Mit der Reservierungsgebühr honoriert der Kaufinteressent die Verpflichtung des Maklers, während der Reservierungszeit die Immobilie exklusiv für den Kaufinteressenten anzubieten und/ oder zu verkaufen.“
Nachdem der Kaufinteressent die Gebühr an den Makler überwiesen hatte, schlugen die Bemühungen um das Kaufgeschäft über das Grundstück fehl, weil der potentielle Käufer aufgrund Schwierigkeiten bei der Finanzierungsbeschaffung sich entschloss, vom Grundstückskauf Abstand zu nehmen. Der spätere Kläger verlangte dann die Rückzahlung der Reservierungsgebühr, was der später beklagte Makler ablehnte.
Das Verfahren wurde in erster Instanz beim Amtsgericht und in zweiter Instanz beim Landgericht Dresden anhängig. In beiden Instanzen obsiegte der Makler, allerdings ließ das Landgericht Dresden die Revision gegen das klageabweisende Urteil aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Sache zu.
Der Bundesgerichtshof hat durch das am 20.04.2023 verkündete Urteil die Entscheidung der Vorinstanzen revidiert und der Klage im vollen Umfang stattgegeben.
In seiner Begründung geht der BGH zunächst eingehend darauf ein, dass eine Reservierungsvereinbarung kein eigenständiges Rechtsgeschäft, sondern eine Nebenvereinbarung zum eigentlichen Maklervertrag ist und dass damit auch die Bestimmungen des BGB über allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) Anwendung finden müssen.
Die Anwendbarkeit dieser gesetzlichen Vorschriften führt nach Auffassung des 1. Senatsdazu, dass die im Streit stehende Reservierungsvereinbarung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2. Nr. 1 BGB den Kaufinteressenten unangemessen benachteiligt und daher als rechtlich unwirksam anzusehen ist. Denn Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
Die hierbei gebotene Interessenabwägung führt im konkreten Fall – so der BGH – zur Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Kaufinteressenten. Die Pflicht zur Zahlung der Reservierungsgebühr und der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieser Gebühr bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrages gehen über die Wahrung schutzwürdiger Interessen des Maklers hinaus.
Denn der Reservierungsvertrag stelle letztlich den Versuch des Maklers dar, sich für den Fall des Scheiterns seiner Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine Vergütung zu sichern, ohne dass gewährleistet sei, dass sich für die Kunden aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens des Maklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei.
Zwar sei das Versprechen des Maklers, die Immobilie nicht mehr anderweitig anzubieten, für die Kaufinteressenten von einem gewissen Interesse. Allerdings lasse dieses Versprechen das Recht der Verkaufsinteressenten unberührt, ihre Verkaufsabsichten aufzugeben, ebenso das Recht des Grundstücksverkäufers, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an Dritte zu veräußern. Der Kaufinteressent habe damit einen nicht unerheblichen Betrag bezahlt, ohne im Gegenzug die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt auch erwerben zu können. Der Nutzen der Vereinbarung für den Kunden sei somit sehr eingeschränkt. Dieser allenfalls geringe Vorteil werde aus Sicht des Kunden weiter dadurch gemindert, dass die Zahlung eines derartigen Entgelts regelmäßig geeignet sei, Einfluss auf seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit im Sinne der Förderung des Kaufentschlusses zu nehmen, um nicht die bereits erfolgte Zahlung verfallen zu lassen, sondern im Wege der Verrechnung mit dem Kaufpreis verwerten zu können.
Der Makler erbringe demgegenüber durch die zugesagte Reservierung keine relevante Gegenleistung in Form eines Verzichts. Hiervon könne allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Zeitdauer der Reservierung so lange wäre, dass die Gefahr, die Immobilie nicht mehr anderweitig zu dem ins Auge gefassten Kaufpreis veräußern zu können, nennenswert erhöht wäre.
Im Streitfall könne allerdings aufgrund der zunächst nur für einen Monat vereinbarten Reservierung keine Rede hiervon sein. Hinzu komme, dass die Reservierungsgebühr nach der geschlossenen Vereinbarung auch dann nicht zurückgefordert werden könne, wenn der Kaufinteressent kurz nach Unterzeichnung der Vereinbarung seine Kaufabsicht aufgibt, so dass es faktisch ausgeschlossen sei, in der Zwischenzeit einen anderen – aufgrund der Reservierungsvereinbarung zurückzuweisenden – Kaufinteressenten zu finden.
Die einseitige Berücksichtigung der Interessen des Maklers werde noch dadurch verstärkt, dass ein Anspruch auf Rückerstattung des gezahlten Reservierungsentgeltes nach der getroffenen Vereinbarung auch dann ausgeschlossen sei, wenn die Kaufinteressenten das Nichtzustandekommen eines Vertrags selbst gar nicht zu vertreten haben, sondern der Makler selbst oder ein Dritter für das Scheitern des Kaufs verantwortlich ist.
Der Reservierungsvertrag widerspreche darüber hinaus auch deshalb im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dem Leitbild der gesetzlichen Regelung, weil die Kaufinteressenten des Maklers das Reservierungsentgelt unabhängig davon schulden, ob sie die Immobilie später erwerben. Nach dem Zweck des Reservierungsvertrages und seinen wirtschaftlichen Auswirkungen kommt dies der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen (Teil-) Provision gleich, die in allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Gunsten von Maklern nach allgemeiner Ansicht unwirksam ist.
Es könne daher auch offenbleiben, ob der Reservierungsvertrag nicht darüber hinaus auch noch wegen Verstoß gegen die Vorschrift des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB – mangels notarieller Beurkundung formunwirksam und damit nichtig sei.
Zusammengefasst hat der 1. Zivilsenat seine Entscheidung in dem nachfolgend zitierten Leitsatz: Die in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie zu seinen Gunsten ist dann unwirksam, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.
Quelle: RA Michael Recklies, beratender Anwalt des IVD Süd e.V
